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Thema der Zeit – „Sind Ferienimmobilien eine gute Alternative für Geldanleger?“

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Sind Ferienimmobilien eine gute Alternative für Geldanleger? Geschäftsführer Eckart von Seydlitz erklärt im Interview worauf es bei vermieteten Immobilien auch steuerrechtlich ankommt und was beim Kauf zu beachten ist.

 

[caption id="attachment_1557" align="alignright" width="500"]Strandallee 200 Vor der Timmendorfer Strandallee 200[/caption]

Frage: Herr von Seydlitz, wir stehen gerade vor der Timmendorfer Strandallee 200 – einer Anlage mit 38 Ferienapartments, die Ihr Unternehmen entwickelt hat. Was genau war hier ihr Plan?

Eckart von Seydlitz: Wir haben die Immobile übernommen, als sie noch ein bewirtschaftetes Apartmenthaus war und zu dem danebenliegenden Hotel gehörte. Das Haus war damals 20 Jahre alt und renovierungsbedürftig. Wir machten uns in der Planung sehr detailliert Gedanken wie wir diese vielversprechende Immobilie sanieren und geschmackvoll modernisieren könnten. Ein Abriss kam für uns nicht in Frage. Uns gefielen die Grundrisse der einzelnen Wohnungen, die hell und sonnendurchflutet sind. Die Wohnungen hatten auch praktische Größen – zwischen  30 bis 60 Quadratmeter- was uns ermöglichte, kleine Küchen einzubauen. Nun  sind die Einheiten alle renoviert, mit Einbauküchen, modernen Bädern, neuen Böden, Abstellkammern und Parkplätzen. Der Verkauf der Wohnungen lief sehr erfreulich. Wir hatten überschaubare Gesamtpreise – von etwa 100.000 bis deutlich unter 300.000 Euro – mit einigen Ausreißern nach oben.

Frage: Welche Käufer hatten Sie bei der Vermarktung im Blick?

Eckart von Seydlitz: Unsere Zielgruppe waren Käufer, die ihre Wohnung überwiegend vermieten, sie aber auch an einigen Wochen des Jahres selber nutzen wollen. Man sollte den passenden Stil und die Ausstattung finden, damit sich sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger dort wohlfühlen. Bei diesem Haus müssen die Wohnungen dem Mietmarkt zur Verfügung gestellt werden. Man kann eine gewisse Anzahl von Wochen im Jahr die Wohnung selber nutzen oder an sich selbst Miete zahlen. Das ist eine steuerrechtliche Frage Bei der Vermietung von Ferienwohnungen müssen die Eigentümer eine sogenannte „Einkunftserzielungsabsicht“ erkennen lassen. Wenn die Eigennutzung Überhand nimmt, dann sind die Kosten (Zinsen, Abschreibung, Nebenkosten usw.) nicht mehr steuerlich abzugsfähig. Es gilt somit hier, die Grenzen für die Eigennutzung zu beachten – je nach Finanzamt sind es zwei bis vier Wochen pro Jahr. Wer darüber hinaus die Wohnung selber nutzen möchte, muss sich eine Miete zahlen, um den steuerlichen Effekt nicht zu verlieren. Ausgeschlossen ist, die Wohnung als Erstwohnsitz anzumelden und sie dauerhaft aus der Vermietung zu nehmen.

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Frage: Ist die Vermietung von Ferienimmobilien überhaupt lukrativ?

Eckart von Seydlitz: Oh ja – sehr. Wenn Lage und Ausstattung der Immobilie passen und man beispielsweise mit einem professionellen Vermietungsservice vor Ort zusammenarbeitet, der gut vernetzt ist und Feriengästen erstklassigen Service bietet, kann man mit einer hohen Auslastung rechnen. Die Vermietung ist mit sieben Prozent mehrwertsteuerpflichtig inklusive der gesamten Betriebskosten. Diese werden allerdings nicht nach Verbrauch, sondern pauschal abgerechnet. Das Risiko des Vermieters ist, dass der Mieter den ganzen Tag die Dusche und die Heizung bei offenen Fenstern laufen lässt. Aber das kommt sehr selten vor.

Frage: Sind vermietete Ferienimmobilien also eine gute Anlagealternative?

Eckart von Seydlitz:  Ja, ich glaube dieses Modell ist sehr vielversprechend, weil es eine höhere Rendite verspricht als eine normale Mietwohnung. Käufer können Eigenkapitalrenditen von fünf bis sieben Prozent erzielen. Ich würde beim Kauf darauf achten, dass eine Küche vorhanden ist, ein Parkplatz in der Nähe, vernünftige Freizeitmöglichkeiten und der Strand möglichst zu Fuß zu erreichen ist. Zudem können diese Wohnungen bei Vermietung nach 10 Jahren komplett steuerfrei verkauft werden. Wenn man aber annimmt, dass sich der Preis dieser Appartements mit der Zeit nach oben entwickelt, macht ein Verkauf wenig Sinn. Die Ostseeküste von Schleswig Holstein gewinnt ja seit einiger Zeit enorm an Attraktivität. Wir werden hier sicherlich weitere Wertsteigerungen sehen. Daher entwickeln wir weiterhin Apartments an der Ostseeküste, so beispielsweise derzeit in Zingst.

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Das Interview führte Andreas Nölting
www.noeltingmedia.com

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Thema der Zeit – „Menschen wollen in Eigentum wohnen“

Was taugen Immobilien als Kapitalanlage und für die Altersvorsorge? Geschäftsführer Eckart von Seydlitz erklärt, auf welche Punkte Investoren und Eigennutzer beim Kauf von Immobilien besonders achten sollten.

Frage: Herr von Seydlitz, in einer Umfrage Ihrer Firma Aussenalster meinen 91 Prozent der Befragten, dass Immobilien eine gute Geldanlage und eine sichere Altersvorsorge sind. Das ist ein deutliches Votum. Doch was taugen Immobilien tatsächlich als werthaltige Anlage?

Eckart von Seydlitz: Immobilien sind, wenn gewisse Punkte beachtet werden, eine sichere Geldanlage. Der Käufer hat eine große Chance, mit seiner Immobilie einen Wertzuwachs zu erzielen. Insbesondere gute Lagen in den Großstädten sind sehr wertstabil. Die Nachfrage nach städtischem Wohnraum wächst und wächst, das Angebot kommt nicht mit. Zudem sind durch die Finanzkrise und die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank kaum Anlage-Alternativen vorhanden, die eine regelmäßige Verzinsung bei einem überschaubaren Risiko ermöglichen. Eine vermietete Immobilie erwirtschaftet in der Regel höhere Zinsen für den Investor als eine Bundesanleihe, für die es je nach Laufzeit gerade mal ein Prozent gibt.

Frage: Der Markt arbeitet also für Sie?

Eckart von Seydlitz: Klar, das ökonomische Umfeld entwickelt sich für unser Unternehmen sehr positiv. Aber für jede einzelne Wohnung, die wir anbieten, müssen wir einen Käufer finden, der die jeweilige Immobile mag. Jede Wohnung ist ein eigenes Investitionsobjekt. Die besseren Rahmenbedingungen ermöglichen, dass es sich nun auch in normalen Lagen lohnt, zu bauen und eine Anlageimmobilie zu kaufen, eben nicht nur in guten und exzellenten Wohnlagen. Das war früher schwieriger.

Frage: Sind die Käufer Ihrer Wohnungen eher Eigennutzer oder Kapitalanleger?

Eckart von Seydlitz: Unsere Käufer sind zu etwa zwei Dritteln Eigennutzer und zu einem Drittel Kapitalanleger. Viele Anleger sehen die regelmäßigen Mieteinnahmen als wichtigen Teil ihrer Altersvorsorge. Die meisten Investoren wollen ganz bewusst ein neues Gebäude kaufen, um keine Renovierungen in den nächsten Jahren durchführen zu müssen. Die Immobilie kann eben eine sehr attraktive Wertanlage sein. Die Vergangenheit hat bewiesen, dass sich die Werte vor allem in ordentlichen Lagen prächtig entwickeln. Darum halte ich Immobilien mit einer guten Erreichbarkeit der Innenstädte für eine sichere Geldanlage und vernünftige Altersvorsorge.

TdZ_MietenKaufen_01Frage: Welche Faktoren zeichnen eine werthaltige Immobilie aus?

Eckart von Seydlitz: Ich denke es kommt auf folgende Punkte an: Lage, Grundriss, Gestaltung, Zeitlosigkeit, Barrierefreiheit und Bauqualität. So ist eine Großstadtlage oder eine Immobilie mit einer guten Stadt-Anbindung durch öffentliche Verkehrsmittel für die Werthaltigkeit enorm wichtig. Zudem muss der Grundriss einer Wohnung stimmen und eine einfache Vermietbarkeit ermöglichen. Ein weiterer Faktor, der häufig unterschätzt wird, ist die Substanz der Wohnung oder des Hauses. Bei Kapitalanlegern sind Wohnungen in Altbauhäusern auch sehr beliebt. Die sind allerdings meist pflegeintensiv, weil viele schon älter als hundert Jahre sind und noch nie grundlegend renoviert worden sind. Hinter den frisch gemalten Fassaden verstecken sich dann gravierende Mängel. Daher bieten Neubauten oder sanierte Altbauten den Käufern mehr Sicherheit gegen den Wertverfall.

Frage: Die Bundesbank warnt vor einer Immobilienblase. Sind die Preise schon zu sehr gestiegen?

Eckart von Seydlitz: In guten Lagen sind die Preise natürlich schon recht üppig. Sie werden sich künftig wohl eher seitwärts bewegen. Ich sehe aber keinen Grund, dass die Preise fallen sollten. Momentan wird zwar deutlich mehr gebaut, aber viele Wohnungen werden als Miet- und Sozialwohnungen erstellt. Es fehlen in vielen Städten die Bauplätze und die Politik fördert aktuell den Mietwohnungsbau. Dadurch kommen weniger Neubaueigentumswohnungen auf den Markt als nachgefragt werden. Zusätzlich stehen wir durch die Nullzinspolitik der Notenbanken vor einer Situation, dass große Summen in Immobilien angelegt werden wollen, um für Anleger akzeptable Renditen zu erzielen. Gut gelegene und erhaltene Immobilien werden daher trotz hoher Preise ihren Wert nicht verlieren.

Frage: Ist Aussenalster ein Spezialist für werthaltige Immobilien?

Eckart von Seydlitz: Ja, eindeutig. Unsere Häuser und Wohnungen sind von der Gestaltung und vom Bau her zeitlos konzipiert. Wir unterliegen keinen oberflächlichen Moden. Unsere Objekte sind technologisch gut gebaut, wir achten auf die Substanz des Materials. Bei den von uns angebotenen Lagen kann ich mir fallende Mietpreise und damit einen Verlust des Wertes kaum vorstellen.

Ein Eigenheim lohnt sich
Kostenvorteil für Selbstnutzer gegenüber Mietern pro Quadratmeter Wohnfläche in Prozent im 3. Quartal 2015

Frage: Laut Ihrer Umfrage streben die meisten Menschen nach Immobilieneigentum. Nur 37 Prozent der Befragten ziehen das Mieten vor. Früher galten Mieter als flexibler. Hat sich der Trend gedreht?
Eckart von Seydlitz: Ja. Die Menschen wollen in Eigentum wohnen. Hier spielt der Gedanke der Sicherheit und des Vermögensaufbaus eine zunehmend große Rolle. In England etwa kaufen viel mehr Bürger auch in jungen Jahren eine Wohnung, um an der erhofften Wertentwicklung zu partizipieren und so ein Vermögen aufzubauen. Dort werden selbst Einzimmerwohnungen erworben, was bei uns nicht gerade üblich ist. Wenn die Wohnung dann zu klein ist, wird sie eben veräußert und mit dem erzielten Wertzuwachs eine größere Wohnung erworben.

Frage: Sollte auch der Staat auf den starken Trend zum Eigentum reagieren und den Erwerb von Immobilien für Geringverdiener besser fördern?

Eckart von Seydlitz: Bei der Hilfe zum Immobilienerwerb tut der Staat viel zu wenig. Ich fände es etwa richtig, für Normal- und Geringverdiener bei Eigennutzung die Grunderwerbsteuer zu halbieren oder ganz zu erlassen. Subventionierte Darlehen wie von der IFB oder KfW alleine für diese Klientel helfen nicht, da es oft am Eigenkapital hapert, um Eigentum aufzubauen. Zusätzlich wurden gerade auf Basis einer EU-Richtlinie die Kreditvergabekriterien verschärft. Das trifft wieder besonders die Normalverdiener. Viele Mittel der Altersvorsorge fallen weg, viele Geringverdiener werden im Alter Probleme bekommen. Da ist für die Menschen selbstgenutztes Eigentum sehr nützlich und bietet ihnen mehr Sicherheit als staatlich geförderte Mietwohnungen mit einer begrenzten Laufzeit und einer viel zu geringen Stückzahl. Immerhin 87 Prozent der Befragten in unserer Umfrage sehen das auch so. Die Politik sollte auf diesen Trend entsprechend reagieren und den Aufbau von Eigentum viel stärker fördern.

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Das Interview führte Andreas Nölting
www.noeltingmedia.com

 

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Thema der Zeit – „Ein effizientes Gespann“

Als Ehepaar gemeinsam in der Familienfirma – kann das funktionieren? Christine und Eckart von Seydlitz erklären im Interview welche unternehmerischen Vorteile die Konstellation bietet, welche Regeln zu beachten sind und warum die gesamte Familie von der Selbständigkeit profitiert.


Frage: Frau von Seydlitz. Herr von Seydlitz, Sie arbeiten als Ehepaar zusammen in Ihrer Immobilienfirma Aussenalster. Kann eine solche Konstellation funktionieren oder führt sie eher zu lähmenden Konflikten?

Christine von Seydlitz: Wir fühlen uns beide prächtig damit. Wirklich. Ich habe früher in größeren Unternehmen gearbeitet, etwa beim Otto-Versand, Ernst & Young oder Engel & Völkers. In diesen Organisationen gibt es langwierige Prozesse und eine Vielzahl von Hierarchien. Das ist in einer Familienfirma anders. Hier sind die Wege kurz und effizient. Nun bin ich selbständig und habe eine viel stärkere Motivation. Zudem bin unternehmerisch beteiligt und möchte das Geschäft voranbringen. Diese Konstellation kommt der gesamten Familie zugute, weil wir insgesamt flexibler und freier geworden sind, unsere Zeiteinteilung selbst bestimmen. Die Kinder profitieren zudem von den vielen Denkanstößen und identifizieren sich mit unserem Business.

Eckart von Seydlitz: Meine Frau hat aus unserem Hobby-Betrieb eine richtige Firma gemacht. Sie hat Strukturen geschaffen – ein professionelles Marketing, eine gute Kommunikation und einen modernen Internetauftritt aufgebaut. Wir haben diese Dinge früher ausschließlich über externe Vertriebe erledigt. Das war zuweilen zäh und entsprach nicht immer unseren Ansprüchen. Christine setzte die Projekte viel schneller und besser um. Die Motivation ist entscheidend. Sie hat eine andere Vorstellung von Geschwindigkeit, Konsequenz, Professionalität und Realisierbarkeit. Christine hat viele Eigenschaften, die mich und die Firma voranbringen, etwa ihre Verliebtheit für Details. Ich bin sehr glücklich, dass ich mit meiner Frau arbeiten kann und es so gut klappt.

Frage: Sie achten aber bewusst darauf, getrennte Arbeitsbereiche zu haben?

Eckart von Seydlitz: Genau, wir sitzen in verschiedenen Räumen und gehen auch zu unterschiedlichen Zeiten ins Büro. Aussenalster ist eine kleine Wissensfirma mit sechs Mitarbeitern. Alle haben sehr viel Erfahrung in ihren jeweiligen Bereichen, sie sind Spezialisten. Wir trennen die Themen daher ganz bewusst. Ich etwa kümmere mich um die Akquise. Das ist anstrengend und quasi ein Vollzeitjob. Christine macht das Marketing. Sie denkt nicht in Heizungsanlagen oder Verträgen. Sie bringt ihre professionelle Marketingsicht ein und schaut aus Kundenaugen welche Themen gerade am Markt aktuell sind. Sie ist jetzt seit zwei Jahren dabei und hat sich immens eingearbeitet. Ich hätte keine Ehefrau in meiner Firma durchschleppen wollen. Die Rolle als meine rechte Hand wäre für sie und mich schlimm. Christine muss innerhalb der Firma ihre eigene Berechtigung haben. Das geht nur mit getrennten Bereichen, sichtbaren Ergebnissen und alleinigem Arbeiten.

Christine von Seydlitz: Um als Ehepaar eine Firma erfolgreich zu führen, sollte man ein paar Regeln einhalten. Dazu gehören getrennte Arbeitswege und Arbeitszimmer. Und auch zu Hause sollte man sich zwingen, das Thema Job mal zu lassen. Ich komme früher nach Hause als Eckart. Wenn er erscheint, frage ich schon mal, was aus dieser oder jener Sache geworden ist. Dann reagiere ich zuweilen impulsiv, wenn etwas schief lief. Das ist unklug. Diesen Fehler habe ich anfangs gemacht. Inzwischen sind wir viel weiter.

Frage: Wollen Sie das Modell „Ehepaar im Familienbetrieb“ langfristig fortsetzen? Haben Sie einen Masterplan?

Eckart von Seydlitz: Auf jeden Fall. Die Konstellation funktioniert und sie gibt mir ein gutes Gefühl. Wir haben eine geteilte Verantwortung. Das Familieneinkommen ruht auf zwei Schultern. So habe ich auch mal die Möglichkeit abzuschalten. Ich habe großes Vertrauen in Christines Arbeit. Mit externen Dienstleistern läuft es weniger gut, da muss ich auf mögliche Fehler aufpassen. Das passiert bei Christine nicht. Sie liebt Details, hat eine Output-orientierte Denke und geht neue Themen mit Lust an. Ein so effizientes Gespann kann ich mir sonst kaum vorstellen. Das macht Freude.

Christine von Seydlitz: Ja, wir betrachten dieses Modell als langfristig. Vielleicht kommt später noch ein Kind in unsere Familienfirma hinzu. Wir genießen die Vorteile gegenüber einem Job als Angestellte. Wir sind unabhängig, können unsere Zeit einteilen und Familie sowie Beruf koordinieren. Und auch uns persönlich tut es gut. Ich habe früher nicht verstanden, was genau Eckart eigentlich macht. Nun kann ich mich gut mit seinem komplizierten Job identifizieren und habe großen Respekt vor dem, was er tut.

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Das Interview führte Andreas Nölting
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Thema der Zeit – „Ein Grundriss muss stimmen und harmonisch sein“

TdZ_Grundrisse_headerGeschäftsführer Eckart von Seydlitz hat ein Faible für nutzwertige Grundrisse. Im Interview erklärt der Immobilienprofi, worauf es bei den Plänen ankommt und weshalb er sich in die Wünsche seiner Kunden hineindenkt.

Frage: Herr von Seydlitz, Sie haben eine Leidenschaft für Grundrisse. Gibt es für Sie so etwas wie den perfekten Plan?

Eckart von Seydlitz: Natürlich existieren architektonische Abhandlungen zum perfekten Grundriss. Doch er ist nur dann gut, wenn er den Wünschen der Bewohner entspricht. Ich habe in den letzten Jahren schon Hunderte Grundrisse gesehen und viele mit entwickelt und betrachte das Thema weniger durch die wissenschaftliche Brille als mit den Augen der Nutzer. Ich versuche mich in Wünsche und Lebensumstände meiner Kunden hineinzudenken und ihnen intelligente Wohnlösungen zu bieten. Das ist mein Antrieb, wenn ich über Grundrisse nachdenke.

Frage: Wir sind jetzt in einem Altbau in der Heimhuder Straße in Hamburg. Was galt es bei dem Grundriss dieser Wohnung zu beachten?

TdZ_Grundrisse_beitrag_01Eckart von Seydlitz: Dieses Haus ist 1882 erbaut worden und war damals eines der ersten Mehrfamilienhäuser mit Badezimmer. Wir haben daher versucht, uns möglichst am alten Grundriss zu orientieren. Bei den historischen Bädern ist das allerdings nicht möglich. Sie sind heute einfach zu klein und eignen sich nur noch für ein Gästebadezimmer. Bei einem Altbau wie diesem findet man kein weißes Blatt vor. Wir müssen sehr stark innerhalb der bestehenden Mauern arbeiten, haben nicht die kreativen Freiheiten eines Neubaus. Wir mussten auch die Auflagen des Denkmalschutzes beachten und alte Elemente wie die historischen Türen erhalten. Zudem haben wir den stark beschädigten historischen Stuck an den Decken restauriert und zum Teil wieder hergestellt.

Frage: Was ist bei der Raumeinteilung zu beachten?

Eckart von Seydlitz: Wir haben den Grundriss für die Zielgruppe junge Familie mit ein, zwei Kindern entwickelt. Über der Zeichnung im Maßstab von 1: 100 haben wir zu Viert stundenlang gebrütet. Die 152m² große Wohnung ist komplett saniert und nun verkauft worden. Entscheidend für die Gestaltung des Grundrisses ist, wie viele Personen in der Wohnung leben. Daraus ergibt sich die Zahl der Schlafzimmer und der Bäder. Wichtig ist genau zu planen, welche Möbel in die jeweiligen Räume passen. Wir haben daher vorher die gesamte Wohnung zeichnerisch möbliert. So können wir prüfen, ob es etwa genug Platz für einen Esstisch gibt, an dem sechs Personen problemlos Platz nehmen können, oder ob in einem der Schlafzimmer genügend Raum für einen mindestens 3 Meter breiten Kleiderschrank vorhanden ist. Der Grundriss muss stimmen und Harmonie ausstrahlen.

Frage: Worauf legen die Bewohner besonderen Wert?

Eckart von Seydlitz: Beliebt sind große Bäder möglichst mit Fenstern nach außen. Die Bäder sollten Badewanne und eine bodengleiche Dusche haben. Ferner ist eine separate Gäste-Toilette mit –Dusche wichtig. Und dann natürlich die Größe und Ausstattung der Küche. Sie war früher eher klein und lag weit vom Schuss. Heute ist die Küche der Lebensmittelpunkt und wird zum wesentlichen Aufenthaltsraum der Wohnung. Eltern und Kinder treffen sich hier, um gemeinsam zu kochen, zu essen und zu kommunizieren. Diese Küche hat daher einen Kochblock in der Mitte und einen großen Esstisch. Das Wohnzimmer befindet sich gleich nebenan. In diesen beiden Räumen findet das Familienleben statt.

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Das Interview führte Andreas Nölting
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Thema der Zeit – „Reinbek ist eine willkommene Herausforderung für uns“

Kampstraße_header_01Das Grundstück im Osten Hamburgs ist hell und zentral gelegen. Der Sachsenwald und der Tonteich sind nahebei. Geschäftsführer Eckart von Seydlitz erklärt im Interview, was Aussenalster in der Reinbeker Kampstraße errichten will und wie er dafür sorgt, dass die geplanten Wohnungen wertstabil bleiben und dem Menschen genügend Freiraum bieten.

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Frage: Herr von Seydlitz, wir stehen auf einem Grundstück in der Reinbeker Kampstraße und die Baumaschinen rattern. Was planen Sie hier?

Eckart von Seydlitz: Wir bauen zwölf Eigentumswohnungen (von 95 bis 122 Quadratmetern) und zwei sogenannte „Haus in Haus“ Wohnungen über zwei Ebenen mit jeweils 131 Quadratmetern. Das Ensemble ist eine Mischung aus barrierefreien Wohnungen für Senioren und Einheiten für Familien mit Kindern. Alle Wohnungen haben entweder eine Terrasse oder einen eigenen Balkon. Im Erdgeschoss gibt es zudem private Grünflächen. Die Architektur ist im ländlichen Guthausstil gehalten, der Rotklinker fügt sich gut in die Umgebung ein. Im Außenbereich wird es diverse Stellplätze für Fahrräder und 14 Parkplätze für Autos geben.

Frage: Warum gerade die Kampstraße, was macht diesen Ort so besonders?

Eckart von Seydlitz: Reinbek ist ein wunderschöner Ort im Osten von Hamburg. Die Verkehrsanbindung ist mit der S-Bahn und der naheliegenden Autobahn gut. In 30 Minuten kann man im Zentrum Hamburgs sein. Die Gegend hier ist sehr schön, der Sachsenwald und der Tonteich sind nah und mit dem Fahrrad zu erreichen. Uns hat das helle, sonnige Grundstück von Anfang an gefallen. Es ist mir von einem Freund angedient worden und ich musste nicht lange überlegen, ob wir es erwerben. Früher war hier einmal ein Lebensmittelmarkt. Danach stand das Grundstück lange ungenutzt leer.

Frage: Gab es Probleme mit der Baugenehmigung?

Eckart von Seydlitz: Nein. Wir haben mit der Stadt Reinbek gesprochen, die uns alle wichtigen Genehmigungen relativ reibungslos und schnell erteilt hat. Die Verhandlungen mit dem Bauamt waren unkompliziert und professionell. Reinbek freut sich offenbar über zusätzlichen und hochwertigen Wohnraum. Vielleicht ging alles so zügig über die Bühne, weil hier nicht Berge von Anträgen auf Bearbeitung warten wie in anderen Kommunen oder Städten.

TdZ-Reinbek4Frage: Was sind die Herausforderungen für ein derartiges Projekt?

Eckart von Seydlitz: Die Harmonie zwischen der Größe des Grundstückes, den beiden Riegeln und den Wohnungen muss stimmen. Wir wollen Wohnungen bauen, die den Kunden auch noch nach zehn Jahren gefallen und die auf ihre Weise zeitlos und wertstabil sind. Eine willkommene Herausforderung war für uns, auf einem Grundstück von 1.900 Quadratmetern, die Einheiten und Wohnungen so zu platzieren, dass sie großzügig wirken und dem Menschen Freiraum lassen. Wir haben mit dem uns bekannten Architekten Olaf Schindel gearbeitet, mit ihm diverse Runden gedreht und über den Zeichnungen gebrütet, bis in unseren Augen alles stimmte und alle Beteiligten einverstanden waren.

Frage: Stemmt Ihre Immobilienfirma Aussenalster dieses Projekt auf eigenes Risiko?

Eckart von Seydlitz: Ja, wir finanzieren das Projekt zum großen Teil aus eigenen Mitteln und natürlich mit Krediten einer Bank. Das gesamte Volumen beträgt immerhin etwa 7 Millionen Euro. Ich bin absolut überzeugt, dass unsere Rechnung aufgehen wird, weil es Bedarf für unsere hochwertigen Wohnungen gibt. Wir sind gerade dabei, das Grundstück von Bauschutt zu räumen und werden in wenigen Wochen mit dem Bau beginnen. Ich führe schon Verhandlungen über den Verkauf von sechs Wohnungen. Es sieht also gut aus. Der Vertrieb der Wohnungen erfolgt über einen uns bekannten Makler. Im ersten Quartal 2017 – so ist es geplant – können die neuen Eigentümer einziehen.

Frage: Was wird geboten und wie viel werden die Wohnungen kosten?

Eckart von Seydlitz: Alle Wohnungen sind barrierefrei erreichbar, haben Balkon oder Terrasse und einen eigenen großen Kellerraum. Auch einen Fahrstuhl gibt es in beiden Häusern. Die Räume der Wohnungen sind sehr großzügig geschnitten und hell. Wohn- und Essbereiche sind offen und laden zum Zusammenleben ein. Alle Wohnungen haben ein Gäste-WC mit Dusche. Die Wohnungen kosten zwischen 389.000 Euro bis 499.000 Euro.

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Das Interview führte Andreas Nölting
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Thema der Zeit – „Wir suchen immer ein stimmiges Gesamtkonzept“

Zeitlos, nachhaltig, wertstabil – die Immobilienfirma Aussenalster Wohnungsbau achtet sehr auf die besondere Qualität ihrer Wohnungen. Geschäftsführer Eckart von Seydlitz erklärt im Interview, weshalb in seiner Branche ein unverbrauchter Blick so wichtig ist, wie er seine Bauprojekte umsetzt und woher sein Faible für Grundrisse kommt.

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Frage: Herr von Seydlitz, was macht Aussenalster Wohnungsbau besser als andere Immobilienfirmen?

Eckart von Seydlitz: Unsere Vertriebspartner sind von Anfang an bei der Entwicklung der Projekte dabei. Wir bemühen uns intensiv um die Grundriss- und Objektgestaltung, suchen immer ein stimmiges Gesamtkonzept. Wir wollen keinen Einheitsbrei sondern geben uns viel Mühe, ein aus Kundensicht attraktives Produkt zu erstellen, in dem man gerne wohnt und auf das man gerne schaut. Unsere Objekte sollen zeitlos und wertstabil sein. Deshalb legen wir besonderen Wert darauf, unsere Wohnungen aus Kundensicht und mit einem unverbrauchten, unbeeinflussten Blick zu bauen. Das ist nicht immer die günstigste Lösung, aber nachhaltig. Auch in 15 Jahren leben dort Menschen, die sich wohlfühlen wollen.

Frage: Welche Rolle nimmt Aussenalster bei den Projekten ein?

Eckart von Seydlitz: Zunächst kaufen wir ein Grundstück und nehmen uns dann Zeit für die Entwicklung. Hierzu wählen wir den Architekten aus und planen mit ihm, was gebaut wird. Es gibt viele Architekten, die gerne wollen, dass der Bauherr schweigt und willig zustimmt. Mit denen arbeiten wir ungern, weil wir klare Vorstellungen haben. Wir entwickeln die Fassaden und Grundrisse mit – die Farben, die Gestaltung, die Aufteilung. Der Architekt macht einen Vorschlag und wir arbeiten gemeinsam daran, bis alle zufrieden sind. Erst dann reichen wir den Bauantrag ein und stimmen die Pläne mit den Behörden ab. Wenn die Genehmigung erteilt worden ist, bauen und finanzieren wir die Häuser auf eigenes Risiko. Der Vertrieb der Wohnungen erfolgt über verbundene Makler. Vom Erwerb des Grundstückes bis zum Verkauf der Wohnungen behalten wir so die Kontrolle. Die Behörden schätzen das, weil wir tatsächlich Wohnraum erstellen.

Frage: Können Kunden besondere Wünsche einbringen?

Eckart von Seydlitz: Wir versuchen gerne, die individuellen Vorstellungen unserer Kunden umzusetzen. Die Oberflächen kann man gut individualisieren. Jeder Kunde hat einen anderen Geschmack, was Fußböden, Fliesen, Armaturen, Wasserhähne, Badewannen, Kloschüsseln, Lichtschalter oder Türgriffe betrifft. Wir machen ihnen Vorschläge und hören auf sie, wenn sie sich anders entscheiden. Auch Mängel beheben wir klaglos. Wir geben für Kundenservice und für die Mängelbeseitigung viel Geld aus. Die Aussenalster Gruppe hat bereits mehrere hundert Wohnungen verkauft und noch keinen einzigen Prozess mit einem unzufriedenen Kunden führen müssen. Darauf bin ich stolz.

Frage: Sie waren viele Jahre Unternehmensberater. Woher kommt Ihr Hang zu Immobilien?

Eckart von Seydlitz: Die Basis für mein Faible zu Immobilien hat wohl ein früherer Lehrer gelegt. Er war Architekt und hat im Kunstunterricht mit uns Schülern Grundrisse gemalt und Traumhäuser gebastelt. Das hat bei mir offenbar einiges ausgelöst. Ich war zwar rund neun Jahre Unternehmensberater, davon drei Jahre bei Boston Consulting. Als selbständiger Berater habe ich dann begonnen, mir ein zweites Standbein aufzubauen und in Mehrfamilienhäuser investiert. Schließlich habe ich mein Hobby zum Beruf gemacht und das Unternehmen Aussenalster Wohnungsbau gestartet.

Frage: Für Wohnungen gibt es eine große Nachfrage. Der Hamburger Senat hat ein Neubau-Programm aufgelegt. Das ist sicherlich sehr hilfreich?

Eckart von Seydlitz: Natürlich, die hohe Nachfrage und die Unterstützung des Senats sind sehr schön. Die Behörden unterstützen den Wohnungsbau, die Genehmigungen kommen schneller. In Rissen etwa erstellen wir 21 Sozialwohnungen, die vom Staat subventioniert werden. Wohnungen werden aber vor allem gebaut, weil die Mieten stark gestiegen und die Zinsen momentan niedrig sind. Positiv auf die Nachfrage wirkt sich auch aus, dass große Versicherungen Wohnungsbestände aufbauen, weil institutionelle Investoren dort höhere Renditen erzielen als mit Bundesanleihen.

Frage: Ist Ihr Unternehmen gerade im Luxussegment aktiv?

Eckart von Seydlitz: Das wird zwar häufig so dargestellt, stimmt aber nicht. Wir sind im soliden Mittelfeld tätig. Wir bauen nicht mit Marmortreppen und Echtstein-Fassaden. Der durchschnittliche Angebotspreis in Hamburg beträgt ca. 4.000 Euro pro Quadratmeter für Neubauten. Wir bieten im Schnitt für 4.200 bis 4.500 Euro an. Zwei Drittel unserer Kunden sind Eigennutzer und ein Drittel sind Kapitalanleger. Letztere wollen die Wohnung erst vermieten und dann im Alter womöglich selber nutzen. Wohnungen sind eben momentan günstig zu finanzieren, der Zins ist sehr niedrig und Käufer benötigen kaum Eigenkapital. In diesem Jahr werden wir rund 100 Wohnungen verkaufen. Wir bearbeiten im Moment mehrere hundert Wohneinheiten. Das geht nur mit verlässlichen Partnern, aber für sieben Leute ist das schon eine Menge Arbeit.

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Das Interview führte Andreas Nölting
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