Thema der Zeit – „Sind Ferienimmobilien eine gute Alternative für Geldanleger?“

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Sind Ferienimmobilien eine gute Alternative für Geldanleger? Geschäftsführer Eckart von Seydlitz erklärt im Interview worauf es bei vermieteten Immobilien auch steuerrechtlich ankommt und was beim Kauf zu beachten ist.

 

Strandallee 200

Vor der Timmendorfer Strandallee 200

Frage: Herr von Seydlitz, wir stehen gerade vor der Timmendorfer Strandallee 200 – einer Anlage mit 38 Ferienapartments, die Ihr Unternehmen entwickelt hat. Was genau war hier ihr Plan?

Eckart von Seydlitz: Wir haben die Immobile übernommen, als sie noch ein bewirtschaftetes Apartmenthaus war und zu dem danebenliegenden Hotel gehörte. Das Haus war damals 20 Jahre alt und renovierungsbedürftig. Wir machten uns in der Planung sehr detailliert Gedanken wie wir diese vielversprechende Immobilie sanieren und geschmackvoll modernisieren könnten. Ein Abriss kam für uns nicht in Frage. Uns gefielen die Grundrisse der einzelnen Wohnungen, die hell und sonnendurchflutet sind. Die Wohnungen hatten auch praktische Größen – zwischen  30 bis 60 Quadratmeter- was uns ermöglichte, kleine Küchen einzubauen. Nun  sind die Einheiten alle renoviert, mit Einbauküchen, modernen Bädern, neuen Böden, Abstellkammern und Parkplätzen. Der Verkauf der Wohnungen lief sehr erfreulich. Wir hatten überschaubare Gesamtpreise – von etwa 100.000 bis deutlich unter 300.000 Euro – mit einigen Ausreißern nach oben.

Frage: Welche Käufer hatten Sie bei der Vermarktung im Blick?

Eckart von Seydlitz: Unsere Zielgruppe waren Käufer, die ihre Wohnung überwiegend vermieten, sie aber auch an einigen Wochen des Jahres selber nutzen wollen. Man sollte den passenden Stil und die Ausstattung finden, damit sich sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger dort wohlfühlen. Bei diesem Haus müssen die Wohnungen dem Mietmarkt zur Verfügung gestellt werden. Man kann eine gewisse Anzahl von Wochen im Jahr die Wohnung selber nutzen oder an sich selbst Miete zahlen. Das ist eine steuerrechtliche Frage Bei der Vermietung von Ferienwohnungen müssen die Eigentümer eine sogenannte „Einkunftserzielungsabsicht“ erkennen lassen. Wenn die Eigennutzung Überhand nimmt, dann sind die Kosten (Zinsen, Abschreibung, Nebenkosten usw.) nicht mehr steuerlich abzugsfähig. Es gilt somit hier, die Grenzen für die Eigennutzung zu beachten – je nach Finanzamt sind es zwei bis vier Wochen pro Jahr. Wer darüber hinaus die Wohnung selber nutzen möchte, muss sich eine Miete zahlen, um den steuerlichen Effekt nicht zu verlieren. Ausgeschlossen ist, die Wohnung als Erstwohnsitz anzumelden und sie dauerhaft aus der Vermietung zu nehmen.

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Frage: Ist die Vermietung von Ferienimmobilien überhaupt lukrativ?

Eckart von Seydlitz: Oh ja – sehr. Wenn Lage und Ausstattung der Immobilie passen und man beispielsweise mit einem professionellen Vermietungsservice vor Ort zusammenarbeitet, der gut vernetzt ist und Feriengästen erstklassigen Service bietet, kann man mit einer hohen Auslastung rechnen. Die Vermietung ist mit sieben Prozent mehrwertsteuerpflichtig inklusive der gesamten Betriebskosten. Diese werden allerdings nicht nach Verbrauch, sondern pauschal abgerechnet. Das Risiko des Vermieters ist, dass der Mieter den ganzen Tag die Dusche und die Heizung bei offenen Fenstern laufen lässt. Aber das kommt sehr selten vor.

Frage: Sind vermietete Ferienimmobilien also eine gute Anlagealternative?

Eckart von Seydlitz:  Ja, ich glaube dieses Modell ist sehr vielversprechend, weil es eine höhere Rendite verspricht als eine normale Mietwohnung. Käufer können Eigenkapitalrenditen von fünf bis sieben Prozent erzielen. Ich würde beim Kauf darauf achten, dass eine Küche vorhanden ist, ein Parkplatz in der Nähe, vernünftige Freizeitmöglichkeiten und der Strand möglichst zu Fuß zu erreichen ist. Zudem können diese Wohnungen bei Vermietung nach 10 Jahren komplett steuerfrei verkauft werden. Wenn man aber annimmt, dass sich der Preis dieser Appartements mit der Zeit nach oben entwickelt, macht ein Verkauf wenig Sinn. Die Ostseeküste von Schleswig Holstein gewinnt ja seit einiger Zeit enorm an Attraktivität. Wir werden hier sicherlich weitere Wertsteigerungen sehen. Daher entwickeln wir weiterhin Apartments an der Ostseeküste, so beispielsweise derzeit in Zingst.

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Das Interview führte Andreas Nölting
www.noeltingmedia.com

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